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原标题:20年楼市蒙眼狂奔!踏错一步,6个月满盘皆输

文/晓太阳

20年楼市蒙眼狂奔!踏错一步,6个月满盘皆输。

位列房企前50强的“福晟集团”,此刻心里有些凉凉。

近日有消息称,福晟集团将旗下所有地产业务摆上货架,16年心血经营,拱手让给他人。

据透露,收购方包括“世茂”与“东方资产”,协议将福晟地产业务分割成三份,收购完成后,福晟将失去操盘的权利。

至于福晟集团董事长潘伟明,曾经许过的愿:

18年业绩目标600亿元,19年达到900亿元,20年突破1300亿元。

如今已成了笑话:前路漫漫,走了一半,鞋子都要卖掉了。

这难道又是被黑天鹅拖下水?

并不是!福晟集团的败局,一部分是败给了行业趋势。

但更多的,是因为在房企逆袭“副本”中,手握屠龙宝刀,却砍伤了自己。

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中小房企的进击

福晟的潘老板属于“92派”企业家,受邓公南巡感召,弃政从商,起家福州。

福州人杰地灵,响当当的企业有许多,潘老板的福晟集团位列中游,比上不足,比下有余。

福晟集团地位尴尬,爆发出与中产阶级一样的焦虑,日思夜想能不能“再上层楼”。

于是乎,“中产焦虑”的福晟集团,在15年计划“翻身”。

据说当年,潘老板认定“收并购”春天将至,便亲自挂帅,成立拿地“飞虎队”。

此后,福晟集团开始进击全国,规模化浪潮开始。

同一时间段,各大主流房企,也加快了收并购步伐,血雨腥风,虎口夺食,福晟竟势头未衰,杀出一条血路。

据统计,仅2017一年,福晟集团耗资810亿,吞下了1787万平方米土地,全国排第7。

亮眼操作,引众人侧目,福晟一改往日低调,以新晋“黑马”姿态,昂头进入公众视野。

而此时的潘老板,无暇消受赞誉,他正在谋划一件,只在梦中出现过的大事。

消化不良的困局

与拿地“飞虎队”一同诞生的,还有另一个“翻身”杀招——上市。

为此,潘老板当时已谋划2年,反向收购,登录香港资本市场。

反向收购这等操作,多快好省,虽然难免别人说成“穷人操作”,但只要资本市场打开,福晟集团就能如虎添翼。

17年底,潘老板披荆斩棘,一声锣响,福晟国际诞生。

盾与矛齐备,福晟集团的冰与火到来。

18年3月,潘老板在战略发布会上,许下前文所讲的“三年三级跳”宏愿。

那时福晟志得意满,位列“中国房企成长速度10强”第二,上市股价一度攀升至200亿港元,形势喜人,但暗藏危机。

一路高歌猛进,代价是身上的担子越来越重。

Wind数据显示,16年福晟负债333.63亿,18年负债741.34亿,三年翻了两倍。

高达164.8%的负债率预示,福晟集团的雷,越滚越大。

与此同时,作为规模化“蒙眼狂奔”的代价,福晟集团的净利润,以肉眼可见的速度下跌,从18.84亿元滑落至6.11亿元。

这些数据,潘老板当然看在眼里,不过在他的心里,还藏有更可怕的数据。

受制于负债的“雷”,以及利润的“毒”,福晟集团放缓了脚步,18年“飞虎队”出手212亿,拿下411万平方米,较上年势头下滑7成。

不论怎样,保命大过天,福晟集团的土地货值曾经高达8100亿,在房企中位列第7,所谓手里有粮,心中不慌,如果此时静下心来好好消化,福晟依然能化险为夷。

除非,它根本消化不了……

据统计,截止今年1-8月,福晟集团的操盘金额365.3亿,位列房企第47位。

单看成绩,不能算差,但与土地货值放在一起,横向对比,看了让人冷汗直流。

今年上半年,福晟集团土地货值,位列房企21位,上下分别是绿城中国、中南置地。

而绿城中国、中南置地,两家1-8月的操盘金额分别为1022.2亿、1009.0亿。

相比之下,福晟集团的操盘金额,被同等级甩了三倍,福晟集团严重偏科。

再者,房地产本就不是福晟的强项,它旗下“福建六建”的建筑业务,才是福晟的老本行。

可怜潘老板,当初只成立了拿地“飞虎队”,却没成立操盘“飞虎队”,消化不良,储备积压。

如此境况,如果资本市场发力,尚有一线生机。

可“护犊子”的一番操作,资本市场给了福晟,当头一记闷棍。

捉襟见肘一闷棍

“福晟国际”香港上市之初,股民万分期待,眼馋的是,福晟在内地的45个项目全部注入上市平台。

福晟的上市平台,由潘老板亲儿子坐镇,小伙子91年生人,在不列颠读的会计硕士,14年毕业后,一直在他老爹旗下研究金融投资。

小伙子走上前台,大家心里明白,老爹铺路让儿子刷经验,无可厚非。

上市档口,潘老板从福晟集团划拨6个地产项目,装入上市平台,大家非常满意,并且满怀期待。

谁知后来,福晟集团不断撇清与上市平台的关系,以期空手套白狼

上市公司福晟国际是独立的公司,目前福晟集团的资产处置和规划跟上市公司没有任何关系,至于今后会不会有关系,目前不能给回答。

19年9月,福晟国际发布公告,所有股权由潘老板大公子正式接手。

潘老板脱身之后第二天,福晟国际股价大跌6%,之后持续阴跌。

10月上旬,资本市场一记闷棍袭来,持续亏损的福晟国际,惨遭不明空头“血洗”,股价暴跌75%,时值蒸发200多亿,估值只剩了个零头。

对此,那位上市公司负责人,年仅29岁的接班人,故作轻松:

“我并不是董事长,上市公司只是集团一小块业务。”

而福晟集团公关团队,明显也缺乏应对经验,竟然实话实说,抛出一句:“不知为何”。

如此消极的处理态度,让人失望,但可以理解,彼时的潘老板焦头烂额,无暇他顾。

步子太大的焦灼

福晟集团房地产业务的赚钱能力,始终没有起色。

据17-19中报统计,公司毛利率分别为14.35%、12.25%、11.24%;与之对应,净利率降为4.47%、2.91%、3.22%。

净利率不足4%,而福晟集团的债券发行利率却为7.9%,这可真叫哑巴吃黄连——有苦说不出。

今年上半年,福晟的结余及现金约为9.85亿元,而短期应偿债务为23.04亿元。

如此,债务压身,雪中送炭的少,火上浇油的多。

10月下旬,“一切正常”的福晟集团,被传“申请破产被拒”“
裁员50%”,虽然官方赶紧出来辟谣,但也阻挡不了债主追债的脚步。

11月,福晟因借贷纠纷,被上诉至上海自由贸易区法庭,旗下4家子公司的股权遭到冻结,涉及8400万元。

今年11月过完,福晟集团销售额,仅完成全年计划的66%,距离900亿元目标还有一大截。

就这样,到了12月17日,福晟集团谋划整体出让地产业务的消息放出,董事长潘伟明的脸上不知是哭还是笑。

一方面,福晟集团拥有大量的土地储备,令人垂涎。

另一方面,福晟集团短债占比59.82%,而福晟手里资金仅为72.91亿元。

综合来看,好比一位生得国色天香却又负债累累的美女,如此接盘颇有难度。

好在似乎福晟集团已经有了下家,据悉,并购事宜正在稳步进行,不出意外,月底尽调完成,就能完成“过门”。

以上,福晟集团的雄心壮志,规模化、登录资本市场,像极了头部房企当年崛起“副本”。

只是,恒大集团“蒙眼狂奔”,相伴的是准军事管理下的操盘团队。

碧桂园“蒙眼狂奔”,相伴的是“同心共享”一起发财的激励体制。

融创“蒙眼狂奔”,有着与之相衬的“狼性营销”。

而福晟集团的“蒙眼狂奔”,一直都是“瘸腿走路”,最后只能。

有时候,仰望强者,似乎我们只差机遇和胆识,重要的只是做与不做。

但实际上,更重要的是:

认清自己的位置,明白自己的短板